Vor jeder Modernisierung eines Altbaus steht die sorgfältige Analyse der energetischen, maßlichen und technischen Gegebenheiten.

Zur Bestandsaufnahme gehört zunächst die Abklärung der Rahmenbedingungen. Neben den individuellen Wünschen und Nutzungsvorhaben sind es meist die Finanzen, die dem Bauvorhaben die Grenzen aufweisen. Nicht vergessen werden sollte jedoch auch die Beschaffenheit der Bausubstanz, die manche Änderungswünsche unmöglich macht. Ein nicht zu vernachlässigender Punkt bilden schließlich Bauvorschriften und Richtlinine, die es zu beachten gilt.

Im Vergleich zu einem Neubau sind die Grenzen bei der Altbaumodernisierung wesentlich enger gefasst. Problematisch ist hierbei jedoch oft, die Bausubstanz genau zu analysieren. Und genau darin lauern Gefahren für überbordende Kosten. Eine gründliche Bestandaufnahme zahlt sich also in jedem Fall aus.

Es empfiehlt sich, schon ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt mit den zuständigen Behörden in Kontakt zu treten. Vor allem die Ämter für Brandschutz und Denkmalschutz sollten über die Umbaupläne unterrichtet werden, damit deren Vorgaben schon früh in den Bauplan eingearbeitet werden können. Doch auch eine andere Maßnahme wirkt sich - auch in finanzieller Hinsicht - positiv aus: Informiert man Nachbarn und Grundstücksinhaber frühzeitig, erspart man sich möglicherweise teure und langwierige Gerichtsprozesse.

Auch wenn Gebäude immer wieder als “Altbauten” bezeichnet werden, gibt es keine allgemein anerkannte Definition oder einheitliche Kriterien, wonach Häuser als solche kategorisiert werden. Eine Einteilung ist schwierig, da ein gebrauchtes Haus nicht unbedingt ein Altbau sein muss - genauso wenig, wie ein “Gebrauchtwagen” notwendigerweise ein “altes Auto” sein muss.

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die beispielsweise energetische Altbausanierungen fördert, benutzt keine einheitliche Definition. Ihre Richtlinien gehen lediglich nach den Möglichkeiten, die Energiebilanz eines Hauses zu verbessern, nicht jedoch nach dem Alter des Baus.

Zieht man bei der Einteilung eines Gebäudes die Nutzungsdauer zu Rate, so müssten alle Bauteile, die älter als 60 Jahre sind, als Altbauten bezeichnet werden. Zeitlich gesehen fällt dies ungefähr mit der Gründung der Bundesrepublik bzw. der DDR - kurz: der Nachkriegszeit - zusammen. Im Umkehrschluss müsste sich bei allen Gebäuden, die nach 1945 gebaut wurden, also um Neubauten handeln.

Eventuell lässt sich eine Einteilung auch mittels der Zuordnung zu verschiedenen Architekturstilen bewerkstelligen. Als Altbau-typisch gelten Wohngebäude mit typischen Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und Kastenfenstern. Folgt man dieser Erklärung, so spricht man ab den 1950er-Jahren von Neubauten, da die zu dieser Zeit entstandenen Gebäude erstmals mit Betonwänden und -decken verbaut wurden.

So mancher Hausbesitzer hat dagegen seine ganz eigene Definition von “Altbau” parat: Alles, was besonders viel Arbeit und Ärger beim Umbau macht.” Trotzdem wird dieser Aufwand nicht gescheut - Altbauten sind oft billiger als ein kompletter Neubau.

Gerade jetzt ist sie wieder ein Thema, das Immobilienbesitzer beschäftigt: Angesichts des kalten Winters und der Querelen um eine sichere Energieversorgung informieren sich Hausbauer und -bewohner verstärkt über die energetische Sanierung, wie Verbraucherzentralen in ganz Deutschland bestätigen.

Sich ausreichend zu informieren ist in jedem Fall auch ratsam, will man von einem der vielfältigen Förderprogramme des Staates profitieren. Erst kürzlich beschloss die Bundesregierung, der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Rahmen des Konjunkturpaketes drei Milliarden Euro für Eigenheimbesitzer zur Verfügung zu stellen. Weitere 17 Milliarden Euro werden zinsgünstig an Kommunen und Unternehmen ausgeschüttet, um in die Infrastruktur zu investieren.

Voraussetzung für eine staatliche Unterstützung sind allermeistens jedoch eigene Investitionen - nur dann können beispielsweise zingsgünstige Darlehen beantragt werden. Das wichtigste Förderinstrument der KfW ist das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, mit dem Umbaumaßnahmen unterstützt werden, die den Energieverbrauch in Altbauten senken. Für selbst genutzte oder vermietete Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es neben den Kreditvergünstigungen hier auch direkte Zuschüsse. Bislang allerdings waren Antragsteller dazu gezwungen, mehrere Maßnahmen in einem Paket zu bündeln, also etwa die Dämmung des Daches und den Einbau neuer Fenster zu kombinieren. Mittlerweile aber können auch für einzelne Maßnahmen Gelder beantragt werden.

Wer dennoch ein komplettes Modernisierungspaket schnürt, darf sich über einen Zuschuss von 7,5 Prozent der Investitionssumme freuen. Die Obergrenze der Förderung beträgt allerdings 3750 Euro. Eine Einzelmaßnahme muss einen Mindestumfang von 6000 Euro haben, damit der Staat Geld zuschießt. Wichtig ist auch: Erst nach der Bewilligung der KfW dürfen die Aufträge erteilt werden. Anträge auf zinsgünstige Darlehen wiederum laufen über die Hausbank.

Für diese Darlehen hat die KfW noch einmal die Zinsen gesenkt. Der Effektivzins bei einer Kreditsumme bis 50000 Euro und einer 20-jährigen Laufzeit liegt gerade einmal noch bei 1,41 Prozent, während er im Sommer noch rund 2,4 Prozent betragen hatte.

Weitere Informationen finden sich im auf der Homepage der KfW. Viele Verbraucherzentralen bieten aber auch die Dienste von Energieberatern an. Dieser Service ist häufig nicht kostenlos, kann sich jedoch im Nachhinein auszahlen.