Vor jeder Modernisierung eines Altbaus steht die sorgfältige Analyse der energetischen, maßlichen und technischen Gegebenheiten.

Zur Bestandsaufnahme gehört zunächst die Abklärung der Rahmenbedingungen. Neben den individuellen Wünschen und Nutzungsvorhaben sind es meist die Finanzen, die dem Bauvorhaben die Grenzen aufweisen. Nicht vergessen werden sollte jedoch auch die Beschaffenheit der Bausubstanz, die manche Änderungswünsche unmöglich macht. Ein nicht zu vernachlässigender Punkt bilden schließlich Bauvorschriften und Richtlinine, die es zu beachten gilt.

Im Vergleich zu einem Neubau sind die Grenzen bei der Altbaumodernisierung wesentlich enger gefasst. Problematisch ist hierbei jedoch oft, die Bausubstanz genau zu analysieren. Und genau darin lauern Gefahren für überbordende Kosten. Eine gründliche Bestandaufnahme zahlt sich also in jedem Fall aus.

Es empfiehlt sich, schon ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt mit den zuständigen Behörden in Kontakt zu treten. Vor allem die Ämter für Brandschutz und Denkmalschutz sollten über die Umbaupläne unterrichtet werden, damit deren Vorgaben schon früh in den Bauplan eingearbeitet werden können. Doch auch eine andere Maßnahme wirkt sich - auch in finanzieller Hinsicht - positiv aus: Informiert man Nachbarn und Grundstücksinhaber frühzeitig, erspart man sich möglicherweise teure und langwierige Gerichtsprozesse.

Auch wenn Gebäude immer wieder als “Altbauten” bezeichnet werden, gibt es keine allgemein anerkannte Definition oder einheitliche Kriterien, wonach Häuser als solche kategorisiert werden. Eine Einteilung ist schwierig, da ein gebrauchtes Haus nicht unbedingt ein Altbau sein muss - genauso wenig, wie ein “Gebrauchtwagen” notwendigerweise ein “altes Auto” sein muss.

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die beispielsweise energetische Altbausanierungen fördert, benutzt keine einheitliche Definition. Ihre Richtlinien gehen lediglich nach den Möglichkeiten, die Energiebilanz eines Hauses zu verbessern, nicht jedoch nach dem Alter des Baus.

Zieht man bei der Einteilung eines Gebäudes die Nutzungsdauer zu Rate, so müssten alle Bauteile, die älter als 60 Jahre sind, als Altbauten bezeichnet werden. Zeitlich gesehen fällt dies ungefähr mit der Gründung der Bundesrepublik bzw. der DDR - kurz: der Nachkriegszeit - zusammen. Im Umkehrschluss müsste sich bei allen Gebäuden, die nach 1945 gebaut wurden, also um Neubauten handeln.

Eventuell lässt sich eine Einteilung auch mittels der Zuordnung zu verschiedenen Architekturstilen bewerkstelligen. Als Altbau-typisch gelten Wohngebäude mit typischen Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und Kastenfenstern. Folgt man dieser Erklärung, so spricht man ab den 1950er-Jahren von Neubauten, da die zu dieser Zeit entstandenen Gebäude erstmals mit Betonwänden und -decken verbaut wurden.

So mancher Hausbesitzer hat dagegen seine ganz eigene Definition von “Altbau” parat: Alles, was besonders viel Arbeit und Ärger beim Umbau macht.” Trotzdem wird dieser Aufwand nicht gescheut - Altbauten sind oft billiger als ein kompletter Neubau.

Beim Hausbau ist Achtung geboten: Ab dem Jahr 2009 gelten beim Neubau, Umbau oder Verkauf einige neue Bestimmungen. Die meisten bautechnischen Auflagen betreffen den Klimaschutz und ressourcenschonendes Bauen.

Häuslebauer sollten sich im Laufe des neuen Jahres auf weitere Änderungen einstellen, die im Moment noch im Prozess der Ausarbeitung und Verabschiedung stecken. Ganz oben auf der Liste: Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die noch einmal verschärft werden soll. “Energie ist ein knappes Gut”, betont man im Bauministerium.

Die Verordnung ist bereits seit sechs Jahren ein zentraler Aspekt des Baurechts in Deutschland. Sie gibt Mindestanfoderungen für Neubauten, Umbauten und Modernisierungen von Häusern vor. Nach den Plänen des Bauministeriums sollen die Anforderungen sowohl an die Wärmedämmung wie auch an den Primärenergiebedarf um bis zu 30 Prozent erhöht werden. Nachtstromspeicherheizungen mit einem Alter von mehr als 30 Jahren müssen nach und nach abgestellt werden. Damit die Änderungen tatsächlich in Kraft gesetzt werden, muss der Bundesrat jedoch noch zustimmen.