Weil Häuslebauer häufig noch nicht genau wissen, wie ihr Haus einmal aussehen soll, erhöht sich die im Bauvertrag festgeschriebene Summe für das Eigenheim in vielen Fällen noch einmal um bis zu 7.500 Euro. Zu diesem Schluss kommt die Studie des Schutzbundes der Bauherren von Berlin.

Häufig wird erst nach Abschluss des Bauvertrages die endgültige Ausstattung festgelegt. Bei der sogenannten Bemusterung, im Zuge derer die Hausbauer in Musterhäusern abschließend ihre Einrichtung aussuchen, kommen daher noch einmal Kosten für Leistungen hinzu, die im Bauvertrag nicht präzise definiert wurden. Ein Beispiel: Während im Bauvertrag lediglich steht, “Das Bad wird gefliest”, werden bei der Bemusterung die genauen Fliesen ausgesucht, die gegebenfalls über den Grundpreis hinausgehen. Bei den vielen Einzelpositionen, die es auszuwählen gilt, kommt dann schnell ein sattes Plus im Kaufpreis hinzu.

Häuslebauer sollten sich also vorab genau informieren, welcher Standard im Bauvertrag festgelegt wurde und im Zweifelsfall bei der Auswahl auf die teuren Designer-Fliesen verzichten. Doch nicht erst nach dem Abschluss des Bauvertrages beginnt die Verantwortung des Bauherren: Bereits vor der Unterzeichnung sollten die Wünsche und Anforderungen ans neue Haus so präzise wie möglich formuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Quelle: Süddeutsche Zeitung

Vor jeder Modernisierung eines Altbaus steht die sorgfältige Analyse der energetischen, maßlichen und technischen Gegebenheiten.

Zur Bestandsaufnahme gehört zunächst die Abklärung der Rahmenbedingungen. Neben den individuellen Wünschen und Nutzungsvorhaben sind es meist die Finanzen, die dem Bauvorhaben die Grenzen aufweisen. Nicht vergessen werden sollte jedoch auch die Beschaffenheit der Bausubstanz, die manche Änderungswünsche unmöglich macht. Ein nicht zu vernachlässigender Punkt bilden schließlich Bauvorschriften und Richtlinine, die es zu beachten gilt.

Im Vergleich zu einem Neubau sind die Grenzen bei der Altbaumodernisierung wesentlich enger gefasst. Problematisch ist hierbei jedoch oft, die Bausubstanz genau zu analysieren. Und genau darin lauern Gefahren für überbordende Kosten. Eine gründliche Bestandaufnahme zahlt sich also in jedem Fall aus.

Es empfiehlt sich, schon ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt mit den zuständigen Behörden in Kontakt zu treten. Vor allem die Ämter für Brandschutz und Denkmalschutz sollten über die Umbaupläne unterrichtet werden, damit deren Vorgaben schon früh in den Bauplan eingearbeitet werden können. Doch auch eine andere Maßnahme wirkt sich - auch in finanzieller Hinsicht - positiv aus: Informiert man Nachbarn und Grundstücksinhaber frühzeitig, erspart man sich möglicherweise teure und langwierige Gerichtsprozesse.

Versteckte Kosten beim Hausbau lauern überall. Ein Beispiel liegt in der wenig bekannten Grunderwerbssteuer, die beim Kauf eines Grundstücks entrichtet werden muss, um die Fläche beim Grundbuchamt umschreiben zu können. Besonders heimtückisch: Die Bundesländer Berlin und Hamburg haben die Steuer bereits merklich erhöht, und es steht zu befürchten, dass andere Bundesländer es ihnen gleich tun werden. Kenntnisse über den einen oder anderen Trick, mit dem man Steuern sparen kann, sind daher ein klarer Vorteil.

Noch bezahlen Immobilienkäufer in den allermeisten Bundesländern 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer; Hamburg und Berlin haben diese nun aber um einen Prozentpunkt angehoben. Oft vernachlässigt oder unbeachtet, stellt die Steuer in der Regel neben der Courtage für den Makler einen der größten Kostenpunkte beim Hauskauf dar. Immobilienverbände kritisieren die Abgabe und erst recht die Erhöhung in den beiden Stadtstaaten.

Steuerbefreiungen gibt es nur wenige: Wer das Grundstück beispielsweise erbt oder der Kaufpreis einen Wert von 2.500 Euro nicht überschreitet, bleibt von der Zahlung verschont. Kauft man die Immobilie von direkten Verwandten, muss ebenfalls keine Steuer entrichtet werden.

Da nicht vorgeschrieben ist, von wem die Grunderwerbssteuer bezahlt werden muss, kann man beim Hauskauf geschickt vorgehen und in den Vertrag aufnehmen, dass beispielsweise der Verkäufer die Zahlung übernimmt oder diese geteilt wird.

Ausschlaggebend für die zu versteuernde Summe ist die sogenannte Bemessungsgrundlage, also der (ungefähre) Wert des Grundstücks und den auf ihm befindlichen Gebäude. Da hier nur die wesentlichen Bestandteile zählen, kann versucht werden, möglichst viel aus der Bemessungsgrundlage herauszurechnen (wie etwa Markisen, Eunbauküchen etc.). Im Kaufvertrag tauchen diese Gegenstände dann nicht auf; für sie wird ein gesonderter Kaufvertrag geschlossen.

Häuslebauer können versuchen, den Grundstückskauf vom eigentlichen Hausbau zu trennen, damit die Steuer nur auf das Grundstück anfällt. Diese Vorgehensweise erfordert jedoch einige Voraussetzungen: Will man einen solchen Fall geltend machen, dürfen der Bauunternehmer und der Grundstücksverkäufer nichts miteinander zu tun haben.

Ausgebaute Dachböden können für vielerlei Zwecke genutzt werden: ein neues Arbeitszimmer, Hobby-Ecke oder Partyraum. Ein großes Ärgernis bei den Bauplänen stellt jedoch häufig die mangelhafte Wärmedämmung des Dachs dar. Sie ist in vielen Häusern - vor allem in Altbauten - kaum oder nur in einem Maße vorhanden, die die Nutzung des Dachgeschosses unmöglich macht.

Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen alle Neubauten mit einer entsprechenden Dachdämmung ausgerüstet sein - doch auch Hausbesitzer von älteren Immobilien sollten eine Dachsanierung nicht scheuen. Bereits mit wenigen Maßnahmen lässt sich für eine bessere Wärmeisolierung sorgen: Glaswolle-Klemmfilze sind in verschiedenen Dicken erhältlich. Sie werden in Form von Rollen verkauft und können dadurch einfach zugeschnitten und zwischen die Sparren geklemmt werden.

Um den idealen Dämmstoff zu finden, lohnt ein Blick in die EnEV: Dort werden Grenzwerte mithilfe des “U-Wertes” festgeschrieben. Je niedriger der U-Wert, desto besser die Dämmung. Die Empfehlung von Experten: U-Werte von 0,22 W/mK oder darunter. Um Schimmel zu vermeiden, muss darüber hinaus auf das Verhalten des Materials in feuchter Umgebung geachtet werden. Moderne Materialien verfügen über einen Mechanismus, der die Dampfdurchlässigkeit den Wetterverhältnissen anpasst. So sind sie in der Lage, im Winter die Feuchtigkeit fernzuhalten, und im Sommer übermäßige Hitze.

Grundlegend für eine effektive Dachdämmung ist die Dachhaut, welche sich in gutem Zustand befinden muss. Nur dann wird vermieden, dass der Regen den Dämmwert des Materials vermindert.

Das Anbringen des Dämmstoffs kann in verschiedenen Weisen durchgeführt werden. Bei der Aufsparrendämmung wird das Material auf die Sparren montiert, wodurch die Dämmplatten eine ununterbrochene Fläche bilden. Dadurch werden Wärmebrücken vermieden. Dieser Vorteil ist auch bei der Untersparrendämmung vorhanden. Gegenüber der Zwischensparrendämmung kann sich dadurch eine Steigerung des Wärmedämmungseffekts von bis zu 25% ergeben.

Ein letzter Aspekt sollte schließlich der Schall- sowie Brandschutz darstellen. Soll man den Raum unbehelligt nutzen können, sind beide Punkte wichtige Kriterien bei der Auswahl des Dämmstoffs. Nur so lässt sich auch der Dachboden unbeschwert nutzen - ob fürs Arbeiten oder Feiern.

Immer wieder hören Häuslebauer den Rat, sich vorab ausreichend zu informieren. Argumente haben die Warner und Bedenkenträger genügend: Es gibt zahlreiche Fälle, in denen Bauherren sich mit Betrug und nicht erbrachten Leistungen herumschlagen müssen. Aber wo kann man sich eigentlich kompetente Ratschläge einholen? Woher bekommt man die wertvollen Tipps und Hinweise für den Hausbau?

Wie so oft ist auch bei diesem Thema das Internet eine hilfreiche erste Quelle für Informationen rund ums Thema Bauen. Bei vielen Herstellern kann man sich ausführlich über Produkte und Preise informieren und Ideen und Anregungen einholen. Manche Bauherren dokumentieren ihre Erfahrungen und Erlebnisse und schreiben über das “Unternehmen Hausbau” sogar ein Web-Tagebuch (vgl. http://www.bauen-einrichten.de/blog/2008/11/buchtipp-ein-ratgeber-fur-hauslebauer/). Ein Blick ins Netz kann auch einen ersten Überblick über Fachliteratur und Lektüre geben.

Eine besondere Quelle stellt die gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation “Bauherren-Schutzbund e.V.” dar, die auch im Internet unter www.bsb-ev.de zu finden ist. Als Vertreter von privaten Bauherren, Wohneigentümern und Immobilienkäufern setzt sie sich nicht nur für die Verbraucherschutzrechte ein, sondern bietet auf seiner Homepage auch viele nützliche Downloads wie etwa Ratgeber, Informationen zu neuen Bauvorschriften und vieles mehr an. Als Mitglied kann man auf die Expertise und den Beratungsservice des Vereins zugreifen. Im Forum werden Fragen rund ums Thema Hausbau diskutiert.

Häuslebauer werden immer wieder von versteckten Kosten überrascht, die die Baukosten häufig in unvorhergesehene Höhen treiben. Deshalb ist es umso wichtiger, beim Hausbau sämtliche Ursachen für mögliche Kostenexplosionen zu identifizieren und nach Möglichkeit zu vermeiden.

Einer der Kostentreiber ist der Stromverbrauch während der Bauphase. Gerade für Bauvorhaben, die über die Wintermonate andauern, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Für zusätzliche Heizstrahler - ohnehin nicht gerade für ihre Energiesparsamkeit bekannt -  und Beleuchtung fallen schnell Mehrkosten von bis zu 400 Euro an.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, so früh wie möglich für eigenen Hausstrom zu sorgen, um so den Baustromkasten überflüssig zu machen. Das spart nicht nur dessen Miete, sondern wirkt sich auch auf den Strompreis aus, der im Vergleich zum Baustrom meist einige Cent billiger ist. Wenn sich damit auch nicht ganz auf den Einsatz von Bohrmaschinen, Elektroheizungen oder Schleifer verzichten lässt, so können damit doch unnötige Stromkosten verhindert werden.

Damit der Anschluss des Zählerkastens jedoch rechtzeitig geschieht, empfiehlt sich eine vorherige und frühzeitige Absprache mit dem Elektriker. In der Regel sind für ihn zwei bis vier Wochen Vorlaufszeit vor der Lieferung der Fenster nötig.

Es versteht sich ja eigentlich von selbst: Wer beim Hausbau selbst Hand anlegt, kann sehr viel Geld sparen. Dennoch ist Achtung geboten: Bei der Bauplanung sollte die Eigenleistung realistisch eingeschätzt werden.

Einer Berechnung des Verbandes privater Bauherren zufolge können Häuslebauer beim Bau eines 275.000 Euro teuren Reihenhauses (140 Quadratmeter) bis zu 25.000 Euro sparen, wenn sie selbst mit anpacken. Auf der anderen Seite stehen aber knapp 850 Stunden an Eigenleistung, informiert der Verband.

Ob das neben einem Vollzeitjob tatsächlich zu schaffen ist, bleibt mehr als fraglich. Allein für den Bereich Malern und Tapezieren sind bis zu 190 Arbeitsstunden veranschlagt.

Aus diesem Grund sollte man bereits während der Planungen mit einem Sachverständigen klären, welche Eigenleistungen tatsächlich möglich sind. Dazu ist auch eine präzise Abstimmung mit dem Gesamtbauplan nötig.

Quelle: www.test.de

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